Pentingnya KLB Sebelum Membangun

A : Bro bisa bantu saya?

B : Bantu apa itu?

A : Gambarkan rumahku, samau renovasi n bikin 3 lantai

B : Wuih, luar biasa itu. Luas berapa tanah n bangunan yang mau dibikin?

A : Luas tanahnya 20x25 m, sekitar 500 m2, kalo bangunan rencananya 20x10 rata sampe lantai 3

B : Mau buat ruko kah? Wkwkwk

A : Wkwk, rumah ini bro, bisa to?

B : Bisa saja, tapi kalo diijinkan

A : Sapa yang larang? Ini pake uangku bukan uangnya orang

B : Hehe, bro, kalo mau bikin rumah tingkat, kita harus tau aturan KLB, KDB, Tinggi Bangunan, dll. Karena tidak bisa dikasi ijin mendirikan bangunan kalo salahi aturan

A : O, begitu kah?

B : Iya bro, sajelaskan pale sedikit tentang KLB kalau mau

A : Bisa itu bro, tapi kasi mudah saja biar mudah juga dipahami

B : Siapp.

KLB singkatan dari Koefisien Lantai Bangunan, yang merupakan koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai dan luas kavling atau persil, atau luas tanah yang tadi disebutkan. Itu menurut Peraturan Mentri Agraria dan Tata Ruang Nomor 16 Tahun 2018 tentang Rencana Detail Tata Ruang.

Luas seluruh lantai artinya hasil penjumlahan luas dari lantai 1 sampai lantai 3, bukan hanya lantai dasar saja. Nilai KLB ini ditentukan dalam Rencana Detail Tata Ruang, yang mengatur secara terperinci tentang penggunaan ruang pada kawasan perkotaan dalam bentuk zonasi.

Jadi semua pembangunan yang dilakukan, entah itu pembangunan baru atau renovasi bangunan, diatur dalam rencana tata ruang dari yang skala besar atau makro sampai yang skala kecil atau mikro.

Misalnya tempatnya kita sekarang ini, Kabupaten Muna, kawasan perkotaannya itu Raha, yang mencakup 4 Kecamatan ; Katobu, Laiworu, Lasalepa dan Batalaiworu. Ada Rencana Tata Ruang yang disusun untuk mengatur segala pembangunan dan penggunaan lahan atau tanah yang ada di Kota Raha, itumi RDTR.

Jadi bukan hanya membangun, tapi untuk kegiatan apa bangunan yang mau dibangun, itu juga diatur dalam Tata Ruang, khususnya RDTR yang dilanjutkan lebih mendetail di RTBL. Yang disebutkan barusan itu Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, turunannya RDTR.

B : Bagaimana? Susah hidupmu to?

A : Iya, asli susah, kenapakah harus diatur-atur begitu bro?

Begini, katanya senior kita manusia merupakan makhluk kadang-kadang, kadang kita menjadi orang baik dan bertindak baik, kadang juga kehilangan kendali dan bertindak buruk. Kalau berlaku baik katanya pak ustad kita mendekati malaikat, tapi kalau bertindak jahat dan kasar kita mendekati binatang atau mungkin juga iblis.

Mungkin itu maksudnya penceramah shalat jumat di masjid dekat hutan kemarin dulu, katanya Manusia diciptakan dari tanah, kemudian ditiupkan roh, jadi manusia punya potensi menjadi malaikat ataupun iblis.

Nah, karena punya 2 sifat itu makanya manusia harus dikendalikan, harus diatur jangan sampe berbuat jahat dan kemudian menjadi iblis buat manusia lainnya. Termasuk diatur dalam menggunakan haknya untuk membangun, jangan sampai pembangunan yang dilakukan hanya mengikuti hawa nafsu dan tidak disadari bisa berakibat buruk untuk dirinya sendiri, orang lain dan lingkungan.

A : Terus, apa hubungannya dengan tata ruang?

B : Tata ruang sebagai alat untuk mengatur dan mengendalikan sifat manusia, supaya bisa mendekati sifat malaikat dan menjauhi sifat-sifat iblis.

A : Wuih, kayaknya bicaramu sudah seperti ustad

B : Tata ruang memang seperti itu, makanya orang tata ruang atau perencana atau bahasa kerennya Planner, seperti saya ini, akan mendekatkan kau pada malaikat, bukan iblis

A : gayamu anu,

Termasuk didalamnya pengaturan tentang Koefisien Lantai Bangunan, yang mengatur tentang berapa luas lantai maksimum yang bisa dibangun pada sebuah bangunan, entah itu rumah tinggal, kantor ataupun ruko.

KLB biasa dinyatakan dengan bilangan desimal seperti 1-2-3-4-5 atau biasanya juga dengan koma misalnya ; 1,3-1,4-1,5. Bisa dibilang, semakin besar nilai KLB maka semakin besar pula luas lantai yang diijinkan untuk dibangun. Jadi sebetulnya KLB ini aturan untuk rumah bertingkat saja, yang maksudnya untuk mengendalikan berapa besar ruang udara yang dipakai manusia.

A : Yang jadi pertanyaan sekarang, bagaimana cara menghitung KLB?

Jadi begini, sebelum membangun penting untuk tau berapa luas lantai dasar bangunan yang bisa kita bangun di tanahnya kita. Setelah itu kita harus tau juga berapa luas seluruh lantai yang diijinkan dan berapa jumlah lantai maksimal. Makanya penting untuk tau berapa nilai KDB dan KLB yang diijinkan didaerah lokasi tanahnya kita itu.

Misalkan :

KDB yang diijinkan adalah 60%

KLB yang diijinkan adalah 2,3

Luas tanah 500 m2

Yang pertama kita cari dulu berapa luas lantai dasar yang diijinkan, atau KDB nya yaitu :

KDB : 60% x 500 = 300 m2

Jadi luas maksimal dasar bangunan yang diijinkan untuk dibangun adalah 300 m2, atau 20 x 15 m. Angka ini bisa kurang tapi tidak boleh lebih. Setelah ini baru kita bisa hitung KLB, yaitu ;

= KLB x Luas Lahan

= 2,3 x 500

= 1.150 m2

Dari sini kita sudah dapat nilai KLB nya yaitu sebesar 1.150 m2, artinya sebesar itu juga luas lantai yang boleh dibangun. Kalau lantai dasar 300 m2, berarti tinggal dikurangi saja, 1.150 – 300 = 850 m2, angka ini merupakan jumlah luas lantai maksimal yang dapat dibangun diatas lantai dasar bangunan. Sekarang tinggal dicari tau berapa lantai diijinkan untuk dibangun, yaitu ;

= KLB / KDB

= 1.150 / 300

= 3,83 dapat dibulatkan menjadi 4

Berarti area tempat kita mau membangun diijinkan untuk bangunan 4 lantai, tapi dengan ketentuan lantai 1, 2 dan 3 bisa dengan luas lantai maksimal 300 m2, sedangkan lantai 4 hanya bisa seluas 250 m2 saja. Jadi, karena kita hanya mau bangun rumah 20x10 = 200 m2, berarti sangat diijinkan, karena masih dibawah KDB yang ditentukan yaitu  60%, trus tuk tingkat 3 dengan luas lantai sama dari bawah sampai atas, juga dibolehkan, karena tidak melebihi nilai KLB yang ditentukan.

B : Bagaimana, Gampang to?

A : Iya, hehe, tiada masalah kalau begitu. Hanya saja saya ada pertanyaan, kalau tidak keberatan

B : Santai saja, kan kita sama-sama belajar.

A : begini bro, barusan saya download Permen 16 yang tadi kau bilang. Tuk KDB ada memang didalam, apa defenisinya dan bagaimana cara menentukan nilainya. Banyak variabel KDB yang saya juga tidak mengerti, seperti kawasan yang dilestarikan, debit dan infiltrasi, itu ada semua cara hitungnya. Tapi untuk hitung nilai KLB saya belum dapat, seperti nilai KLB 2,3 yang diijinkan itu, bagaimana cara hitungnya, dalam Peraturan Menteri tidak ada saya liat.

Jadi begini, menghitung KLB sebetulnya ada 2 tahap, yang pertama tahap menentukan nilai KLB dalam dokumen rencana kemudian disahkan dalam bentuk perda, dan yang kedua menghitung KLB dari nilai yang sudah ditentukan. Yang kita lakukan tadi bagian kedua, setelah KLB telah ditentukan, sedangkan tahap pertama ini yang agak panjang prosesnya.

Meskipun tidak ada dalam Peraturan Menteri, tapi 2 komponen utama dalam menghitung KLB seperti KDB dan Tinggi Bangunan sudah dibahas didalamnya. Tinggi bangunan ini yang kemudian digunakan untuk menghitung jumlah lantai yang diijinkan, agak sedikit berbeda dengan perhitungan diatas dimana jumlah lantai dihitung belakangan.

Perhitungan yang saya gunakan untuk menentukan nilai KLB atau FAR (Floor Area Ratio) adalah KDB x Jml Lantai , kalau nilai KDB 70%, berarti 70/100 x Jml Lantai.

Mengenai jumlah lantai dapat dihitung menggunakan rumus yang terdapat dalam pedoman yang kamu download tadi itu. Meskipun itu menghitung tinggi bangunan, bisa juga dipakai untuk menentukan berapa jumlah lantai ketika tinggi bangunan sekian, umpamanya.

Selain itu, perhitungan ini bisa kita gunakan untuk menentukan nilai KLB sebuah lahan kosong yang akan direncanakan untuk dibanguni ditahun yang akan datang, tapi lagi-lagi saya hanya mengingatkan. Proses ini terlalu panjang dan mungkin susah, cukup para Planner saja yang lakukan.